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民事案例

儿代父签订房屋买卖合同,最终法院会如何认定合同效力?

发布人     发布时间2018-11-23
基本案情:
       2015年12月27日,何某某(甲方)之子何某1以何某某的名义与林某(乙方)在链家公司(丙方)的居间服务下签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。依据合同约定,何某某将其所有的北京市昌平区天通中苑1 6号楼5层2单元5 0 1房屋出售给林某,房屋成交价2 5 8万元。关于违约责任,《补充协议》第四条第2款约定,“甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;......(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。”
       合同签订当日,林某向何某1支付了定金2万元。2 0 1 6年1月3 1日,何某某明确表示不再继续履行房屋买卖合同,也不赔偿违约金等经济损失。为了维护自身的合法权益,林某向人民法院起诉,诉讼请求:1.判令解除原何某某签订的房屋买卖合同;2.判令何某某向林某支付违约金5 1 6 0 0 0元;3.本案诉讼费由何某某承担。
       庭审中,何某某辩称:林某的起诉没有事实依据,房屋买卖合同是何某某的儿子何某1签署的,何某某对此并不同意,链家公司提供居间服务时明知在签署房屋买卖合同的过程中何某1并没有取得何某某的授权,这在形式上是存在严重缺陷的,由此产生的后果应该由链家公司、林某和何某1来承担,与何某某没有任何关系,林某起诉何某某给何某某带来的损失应该由林某来承担,请求驳回林某的起诉。而且第三人何某1是属于有精神残疾的人,我方也没有授权让他去卖,如果何某1没有行为能力的话,这个合同应该是一个无效的合同。另外,林某的起诉要求违约金显失公平,因为只交了两万元的定金,网签合同也没有签,并不影响他购买其他的房子,林某想以小博大,这种请求是不应被允许的。我们发现在这个居间过程当中链家公司存在着过错,何某某的配偶没有签订同意买卖的授权委托书,但是在链家提供的资料当中出现何某某配偶同意卖房的委托书,从字迹上看明显不一样,明显是伪造的。
      何某1陈述称,我跟我父亲何某某没必要承担林某起诉的这些费用,因为他们出示的授权委托书和配偶同意出售证明都是伪造的,  中介的行为本身是违法的,我不知道他们的目的是什么。
      链家公司陈述称,同意林某的诉讼请求。
法院认为:
      当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人可以委托代理人订立合同。对于没有代理权以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任,但相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
法院判决:
      一、解除何某某与林某于2 0 1 5年1 2月2 7日签订的房屋买卖合同;
      二、何某某于本判决生效后7日内向林某支付违约金13万元。
案件焦点:
      1、何某1是否构成表见代理?
律师分析:
       本案中,何某1以何某某的名义与林某签订房屋买卖合同,何某1应当具有何某某的授权委托手续。诉讼中当事人提交了“何某某”签字的《授权委托书》及何某某配偶签字的《同意出售证明》两文件复印件,但这两份文件均没有原件,而这两份文件复印件均来自于链家公司,但链家公司表示无法找到原件,故本院对上述《授权委托书》和《同意出售证明》不予采信,且诉讼中何某某对何某1以自己名义签订合同的行为明确不予追认,故何某1属于没有代理权与他人签订合同的行为。
       代表何某某签订合同的是何某某之子何某1,何某1承认是自己拿着何某某的身份证、房产证等手续去与林某签的合同,而签订合同时何某某已是8 3岁的老人,由儿子代理出售房屋事宜也不违常理,加之签订合同前,林某已实地考察过诉争房屋,在签订合同前后,也是何某某的儿女家人参与磋商,并且又有专业中介机构为签订合同提供居间服务。综合以上情况,根据我国合同法第四十九条的规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”由此可见,林某已经满足有理由相信何某1具有代理权的主客观要件,何某1构成表见代理,该代理行为有效,何某某应当对何某1以其名义在2 0 1 5年1 2月2 7日签订的房屋买卖合同对外承担民事责任。
法律要点:
       表见代理,是指代理人虽无代理权,但善意第三人在客观上有充分理由相信代理人具有代理权,并因此与代理人为民事行为,该项民事行为的效果直接归属本人的法律制度。简言之,即本无代理权,但表面上却足以令人相信其有代理权而按有权代理对待的行为。
       表见代理制度的立法目的是要保护不知情的善意相对人,赋予无权代理行为以有权代理的法律效果。从表见代理的客观要件看,行为人持有加盖被代理人印章或印签的合同书、授权委托书、身份证明等有权代理的客观表象形式要素,这些客观要素使得相对人“有理由”相信行为人有代理权;从表见代理的主观要件看,相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权,即相对人在合同缔结与履行过程中已经尽到合理注意义务后,能够依据上述客观要素得出行为人有代理权的判断。
       表见代理与无权代理不同。设置无权代理的本意在于保护本人的静的安全。在无权代理成立时,本人处于主动的地位,他既可以基于对自己利益的考虑来行使追认权而使对自己有利的无权代理变为有权代理,使自己从中获得利益;又可以行使否认权,使对自己不利的无权代理行为绝对地不对自己发生效力,从而避免因无权代理使自己遭受损失。而表见代理制度则相反,其主旨在于侧重保护善意相对人的利益,维护交易安全,更为注重对社会利益的保护。一旦表见代理成立,则相对人处于主动地位,他有权主张表见代理,亦可撤销该无权代理行为,而本人则处于相对被动的地位,只有追认权而无否认权,他必须对表见代理行为承担授权人的责任,不管他对表见代理的成立有无过错。
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