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民事案例

无证房买卖起纠纷 解除合同未获支持

发布人振持     发布时间2020-05-04
       2011年1月5日,王某(卖方)、刘某(买方)、某房屋中介公司(丙方)签订房屋买卖见证合同,约定:王某将一套建筑面积为74.54平方米的房屋以149万元的价格卖给刘某;合同签订后刘某支付王某购房定金2万元;王某支付丙方中介服务费4万元;丙方负责待王某的《房屋所有权证》下发后办理该房产的合同网签事宜及办理房屋产权权属转移登记手续。2011年1月8日,刘某支付王某购房款43万元,王某将房屋钥匙交王刘某。当日,王某、刘某及中介公司签订购房补充协议,约定购房款149万元包括服务费4万元、更名费15万元及房屋价款130万元;房屋中介公司承诺于2011年4月20日前协助将此房更名于刘某名下,如在预定时间不能更名至刘某名下,房屋中介公司将赔偿刘某1万元损失,如于2011年3月20日前丙方通知刘某此房屋确定不能办理更名,将不赔偿刘某1万元损失,王某退还所有首付款45万元;更名手续办完当日,刘某给王某支王剩余房款104万元,王某配合刘某做物业交接手续。

       2011年4月20日,上述交易房屋未更名至刘某名下。刘某诉至法院要求中介公司赔偿损失,中介公司已将1万元赔偿款支付给刘某。王某要求继续履行合同,中介公司承诺办理房屋更名手续。2011年7月13日,刘某再次诉至法院,请求判决解除房屋买卖见证合同及购房补充协议;判令王某返还购房款45万元及利息。

        法院经审理认为,王某售予刘某的房屋,虽系拆迁安置房,但王某依法获得安置后,即享有占有、使用、收益、处分等所有权,其有权在不违背法律强制性规范的情形下,依法处置。王某、刘某、中介公司签订的房屋买卖见证合同及补充协议系各方真实意思表示,且不违反效力性法律规范的强制性规定,应属有效,各方均应严格遵行。根据合同约定,各方系将2011年4月20日前未协助将房屋更名至刘某名下,作为中介公司赔偿刘某1万元损失的条件;而将2011年3月20日前,中介公司通知刘某此房屋确定不能办理更名作为合同解除的条件。在合同履行过程中,刘某认为2011年4月20日前未能为其办理房屋更名手续,合同应当解除,以中介公司赔偿其1万元损失作为其解除合同的条件成就而要求解除合同,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。鉴于合同及补充协议中均未明确办理房屋更名的明确期限,故王某、中介公司应在合理期限内,按照约定为刘某办理房屋更名手续。如在合理期限内,王某、中介公司不能为刘某办理房屋更名手续,违反合同义务,刘某作为守约方,可依法追究王某、中介公司的违约责任,直至解除合同、赔偿损失。故法院最终判决驳回刘某的全部诉讼请求。

       判决后,双方当事人均未提起上诉。

       法官释法:合同的约定解除与法定解除

      《合同法》第九十三条规定了约定解除的情形:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。上述案件中各方当事人约定将2011年4月20日前未协助将此房更名至刘某名下,作为中介公司赔偿刘某1万元损失的条件;而将2011年3月20日前,中介公司通知刘某此房屋确定不能办理更名作为合同解除的条件。合同履行过程中,刘某将中介公司赔偿其1万元损失理解为合同解除的条件成就,属认识错误。

      《合同法》第九十四条规定了法定解除的情形:因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。上述案件中两被告均表示继续履行合同,待取得房产证后为刘某办理更名手续,且王某已将房屋钥匙交王刘某,刘某系该房的实际控制人,该案情况亦不符合合同法定解除的条件。
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